陕西省汉中市中级人民法院
 
民 事 判 决 书

 
（2008）汉中民终字第215号

 
　　上诉人（原审原告）徐长久，男，生于1950年5月17日，汉族，汉台区房管局退休干部，住汉台区新桥十字综合楼西单元405室。
　　被上诉人（原审被告）黄建平，女，生于1952年6月20日，汉族，个体工商户，住汉台区友爱路二号院附57号。
　　上诉人徐长久因房屋买卖合同纠纷一案，不服汉台区人民法院（2006）汉民初字第1239号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人、被上诉人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
　　原审判决认定，1994年11月28日，原、被告签订房屋买卖契约一份，约定原告徐长久将其座落在汉台区友爱路二号院内私房二间（建筑面积56.27㎡，房产证号为汉房字第403457号，土地使用证号为汉城地字第403457号）出售给被告黄建平，价款为20000元，黄建平于立约时支付15000元，余款5000元待过户手续办妥后一次付清。随后双方按约支付了房款、交付了房屋。后徐长久一直未能将房屋过户手续办妥，黄建平也未给其支付余款。徐长久称其将该房产权证和土地使用证已于1997年抵押于他人。现原告徐长久以该房屋产权及土地使用权因故未作变更登记和过户为由，诉请判令双方房屋买卖无效，各自退房退款。
　　原审法院认为，原、被告当初所签订的房屋买卖契约系双方自愿，并不违反国家相关法律规定，其买卖契约合法有效，当事人非依法律规定或取得对方同意，不得擅自变更或解除。据此，判决驳回原告徐长久的诉讼请求。
　　徐长久上诉称：该房的土地使用权已由政府在落实宗教政策时归还于汉中市基督教会，因此不能转让过户，《城市房地产管理法》规定：依法收回土地使用权的房屋不得转让，其房屋的买卖过户已成为永远不能实现的客观事实，故当依法解除买卖合同。
　　黄建平当庭口头答辩称：过户手续未办是因上诉人拖延，并将“二证”抵押于他人所造成的，现其买房后已居住十几年。认为原判正确、合法。
　　经审理查明，原审判决所认定的事实是正确的，双方当事人均无异议，足以认定。另查明：上诉人于1994年11月28日立约出卖房屋时，其自有房产证、土地使用证俱全，上诉人在持证办理过户登记过程中，汉台区土地管理局在落实宗教政策中，于1997年3月31日将包括此房用地的4240㎡土地使用权登记于汉中市基督教三自爱国运动委员会名下，形成了房屋产权与土地使用权分离之状况。
　　本院认为，上诉人与被上诉人所签订的房屋买卖契约系双方自愿，并未违反国家相关法规规定，属合法有效合同，且双方已按约定履行了价款和房屋的交付，被上诉人已实际占有居住13年之久。其买卖合同从成立时即具有法律约束力，买卖双方非依法律规定或取得对方同意，不得单方变更或者解除。对上诉人所诉上诉理由，经查：上诉人与被上诉人在签订买卖契约时，上诉人作为原房主，其房产、土地使用权证俱全，而在买卖关系成立并按约履行的2年多时间后，其土地使用权才发生的变更，当时并不存在相关法律规定的“不得转让”的情形，故其买卖关系已经成立，因未及时办理过户登记，后该房的土地使用权发生了变更，当事人则应按政府对此问题的处理办法去主张房屋产权。综上，对上诉人认为买卖关系无效的主张，因缺乏事实、法律依据而不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　上诉案件受理费300元由上诉人承担。
　　本判决为终审判决。 

 
审判长   曹广德
审判员   赵祥森
审判员   陈传汉
 
二OO八年六月五日
 
书记员   胡新一