一、案情
      2003年3月6日，某市福星公司与该市中国农业银行永平支行签订借款抵押担保合同。合同约定，由永平支行贷给福星公司人民币150万元，借款期限10个月。在合同中明确约定由福星公司的办公楼、厂房作抵押担保，抵押物办公楼、厂房经房地产价格评估事务所评估价格为160万元。3月7日，福星公司和永平支行一起到房地产管理部门办理房产抵押登记手续后，永平支行即将贷款150万元划入福星公司账上。扩建厂房后，福星公司缺乏流动资金，又与该市工商银行房地产信贷部协商贷款，双方于2003年8月18日签订了借款抵押担保合同，合同约定由房地产信贷部贷给福星公司流动资金80万元，期限6个月，在抵押担保条款中约定由福星公司的办公楼、厂房占用的土地使用权作抵押。经评估价格为90万元。同日，房地产信贷部与福星公司一起到土地管理部门办理了土地使用权抵押登记手续。次日，房地产信贷部将贷款80万元划入福星公司账上。借款到期后，福星公司无款支付，永平支行于2004年4月1日向该市中级人民法院提起诉讼。房地产信贷部得知情况后，以有独立请求权的第三人的身份申请参加诉讼。
二、对本案的不同观点
      围绕本案产生了两种不同的观点：第一种观点认为，此抵押合同无效。理由是依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条，《城市房地产管理法》第31条、第47条规定将房产和地产（即土地使用权）作为一个整体进行抵押。《担保法》第36条规定：“以依法取得的国有土地上房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”即违反了我国“房随地走，地随房走”的抵押原则。
      第二种观点认为依据《担保法》第36条所规定的土地使用权和房屋同时抵押之规定，福星公司的办公楼、厂房占用范围内的土地使用权一并抵押给永平支行，因厂房、办公楼按评估价为160万元，福星公司以厂房、办公楼抵押给永平支行，并贷永平支行款150万元，土地使用权评估价为90万元，以土地使用权抵押给房地产信贷部，并贷房地产信贷部款80万元，均未超出抵押物的价值。福星公司将厂房、办公楼抵押给永平支行，将其厂房、办公楼所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部，均办理了抵押登记，故抵押合同均为有效，永平支行对福星公司的抵押物厂房和办公楼，连同厂房和办公楼按所占用的土地使用权一并享有优先受偿权，但房地产信贷部位于永平支行顺序之后而对厂房、办公楼所占用的土地使用权享有优先受偿权。
三、笔者对本案的探析
      笔者认为，第一种观点是对《担保法》第36条做的错误理解。《担保法》第36条明确了抵押制度中的“房地权利合一”原则。对房地权利的合一，应当理解为权利最终归属的合一，即房屋所有权和土地使用权必须归同一个自然人或法人所有。为了要达到这种房地权利的合一，必须要求房屋所有权移转时，土地使用权也一并移转，而土地使用权移转时，其上的房屋所有权也一并移转。移转的最终结果是使房屋的所有权人和土地使用权人为同一人。但是，这种合一只能理解为在移转时主体的同一，但不能机械地理解为两种权利不得分别出租、抵押，也就是说，在两种独立的权利之上可以同时成立不同的法律关系，法律鼓励在处分时最终归属于同一主体，但在不妨害物权秩序、交易安全和物的利用的条件下，应充分尊重权利人的自由意愿，有限地允许权利分别归属不同主体。故福星公司以其办公楼、厂房作为抵押物抵押给永平支行，以其办公楼、厂房所占用的土地使用权抵押给房地产信贷部，均办理了抵押登记，房屋所有权与土地使用权虽存在着依附关系，但各有其独立的价值，是两个独立的物权，不存在主物和从物关系，均是福星公司与永平支行，福星公司与房地产信贷部之间的真实意思表示，福星公司将厂房、办公楼抵押给永平支行时，双方未对土地使用权作出约定，视为对土地使用权抵押的放弃，因此说福星公司将厂房、办公楼抵押给永平支行，将土地使用权抵押给房地产信贷部是两个抵押权，是分别抵押，而不是一物两押即形成的再抵押，亦不能认定福星公司将其厂房、办公楼所占用的土地使用权一并抵押给永平支行，福星公司与永平支行，福星公司与房地产信贷部的抵押合同均为有效，永平支行仅能对福星公司的厂房、办公楼享有优先受偿权，房地产信贷部仅能对福星公司的土地使用权享有优先受偿权。
四、对本案的思索
      房屋所有权与土地使用权不可分离是物权法的一项原则，但并不是强制性的，法律之所以要求两者结合，主要原因在于防止因分离产生的权利冲突，比如，如果土地使用权人和房屋所有权人不是同一人，这样土地使用权人就有可能基于其土地使用权而要求房屋所有人拆除其房屋，而房屋所有人也可能基于其房屋所有权而禁止土地使用权人使用土地，为此双方会发生各种纠纷。但是这种权利冲突现象在现实生活中是不可避免的，强制性的禁止不但会妨害交易自由，而且不利于鼓励交易以及做到物尽其用。而且在权利主体分离的状态下也可以避免和减少权利冲突，关键在于合理的制度安排和信息公开。这主要是由于公示制度的存在，可以在登记文件中详细记载权利的状态，从而可以避免权利冲突，最大限度地保护双方的利益。

                                                  
（作者：勉县人民法院 孙政）